我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自 微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，预算600万左右，是买市区的房还是郊区的房？市区的话比较便利但是郊区的居住体验更好。到底该怎样选择呢？

(资料图片)

羊叔： 你好，众所周知，市区的房子区域发展比较成熟，但是居住舒适度不高，郊区的话居住体验感好，但是相应的配套等发展还不太成熟。总的来看，市区的符合要求的房大都是小面积房源，但是商业，教育配套比较成熟。郊区可选择的房子比市区的数量要多，同样的预算可以在郊区购买到100平以上的房，居住体验感更好，但是交通，商业配套不如市区。所以，在市区工作，对通勤时间比较有要求的刚需购房者可以关注一下市区的房，想购买郊区的房的购房者可以根据工作地点来进行选择。

提问：羊叔，你好，打算在广州买房置业，感觉广州房价比较高，预算1000万，也没有选择自由，不知道应该怎么买房呀？

羊叔： 你好，实际上，1000万的预算，在广州还是有板块选择自由的，无论是老城区还是新城区还是可以有一席之地的。但要注意的一点是：板块自由不等于买房自由。1000万预算，在天河只是初级入场券；番禺的CBD万博，价格门槛越来越高；海珠创新湾竞争依旧激烈。不过在距离核心区远一些的地方，还是能选到产品力比较好的房源的；出于城市资源考虑，珠水云山楼盘最稀缺；出于面积考虑，番禺广州星河湾还是很不错的。现在买房还是比较务实的，也都深悟房子品质不等同于房价。总而言之，现在的广州市场，地段是雪中送炭，品质只是锦上添花，1000万预算买好房还是有难度的。 具体买房选筹，详见知识星球内部。

提问：广州买房选西部的话，花地湾和广钢应该怎么选？

羊叔： 你好，这两个板块的价格差的不多，如果你预算充足的话，优先选广钢，毕竟经过了多年的开发，广钢已经开发到尾声了，二手市场也开始形成正确的价格梯度，各种公共设施配套都在逐一落地，比如中央公园等。而且广船其实是属于广钢的增量，广船本身是产城融合，广船的开发对于广钢的存量来说一定是属于利好，加上广钢是难得的西部整体开发的居住社区。圈层和居住氛围都是整个西部最佳的，教育资源也不错。反观花地湾的话，现在还是刚刚开发，后面会有源源不断的新房进来，这个对于以后二手的流通性包括居住起来的舒适度都是有一定影响的。西部首选广钢，次选花地湾。

提问：羊叔，你好，准备投资200万，首付80万左右，长沙购房资格即将拿到，但是发现长沙房子价格有所变动，最近注意到广州的政策，这两个地方应该买哪里呀？从长期五年以上投资来看买哪个回报率高？

羊叔： 你好，广州与深圳的发展方向不同，天河是广州的第一经济强区。广州共有11个区，中心区4个——天河（广州的CBD）、越秀（最优质的教育资源）、海珠（生态城市副中心）、荔湾；近郊区3个——黄埔、白云、番禺；远郊区4个——从化、花都、增城、南沙。广州的限购政策虽然严格，但在一路向东的指引下，黄埔有了很多发展机遇。其广州科学城，已经成为广州吸纳人口强劲的区域，形成了五大产业，属于黄埔的热门板块。 具体买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：羊叔，你好，现在广州名下有一套房120平三房一卫，16年买的有贷款，如今手上有150万可二套付首付想再投资一套房产，因为对投资房产不是很熟，想请教指导买广州新房和老房子，那个投资价值大？

羊叔： 你好，房子的投资价值主要看的是其稀缺性，与楼龄的大小关联不是那么紧密。像老城区的一些次新的小区因为配置和学校的因素，周边的竞争对手较少，房子自然也相对的价值。 而一些没带学位的单位住房，如果房龄再大，则尽量避免购买，这样的房子一是存量比较大，二是升值空间小，不适合投资。所以是投资新房还是旧房不能但看房子的年龄，要结合多重因素分析房屋的稀缺性和其未来的升值空间。

提问：羊叔，你好，打算买房投资，没法参与打新，广州的老破小行情怎么样？能不能买？是不是只有带学区的老破小才有投资价值？以后的老破小发展前景如何？

羊叔： 你好，当前老破小除学区房外的涨幅远远跟不上大盘，虽然地段好，但居住体验差，升值较慢。老破小集中在老四区，普遍诞生于上世纪八九十年代，房子质量差，外观设计同样差强人意，但其中的好的学区房价格大于豪宅也是常有的事。实际上老破小的价格基本平稳，甚至整体呈略下降的趋势。而非学区的老破小则很难有补涨机会。所以除学区房外，老破小在广州楼市逐步迈入改善市场的趋势下，其当前的房屋质量、户型设计等均与当下的居住理念不符，同时新房市场不断增多，各种配套也具有优势，再加上房地产主力会随着时间推移变成95、00后等年轻一代，老破小可能逐渐会被市场淘汰。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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